Подводим итоги первого полугодия: анализ рынка Екатеринбурга

Подводим итоги первого полугодия: анализ рынка Екатеринбурга

Насыщенный событиями 2022 год завершил первое полугодие. Рынок недвижимости отразил на себе общее настроение населения — покупательский бум в марте и следом падение спроса больше, чем на половину.

Особенно нестабильные экономическая и политическая ситуации отразились на первичном рынке. Количество сделок с новостройками по России упало на 43%, согласно данным Росстата.

Что произошло с рынком новостроек Екатеринбурга за прошедшие полгода, мы рассказали в обзоре. Данные предоставлены аналитической системой «Объектив».

Общее количество сделок

Год начался стандартно — из-за длительных январских праздников общее количество сделок всегда меньше. В январе 2022 года было продано 1746 квартир на первичном рынке. Март оказался рекордным — 3586 продаж. После февральских событий в попытках сохранить свои сбережения в непонятной ситуации и успеть взять ипотеку на старых условиях, люди стали вкладывать в недвижимость.

После мартовского ажиотажа было снижение спроса, рынок замер. В апреле было продано всего 731 квартира, в мае спрос еще снизился — до 566 сделок*. По данным на начало июля за июнь пока зарегистрировано 563 сделки на первичном рынке*. Такая ситуация наблюдается не только в Екатеринбурге, но и по всей России.

Сегодня покупательский интерес на рынке новостроек оживает, однако показатели продаж далеки от показателей февраля. Инструменты стимулирования продаж активно продвигаются застройщиками в рекламных кампаниях: субсидированная ставка по ипотеке, спецпредложения на определенные квартиры и полноценные скидки. Так как уровень спроса необходимо поддерживать.

*Данные по маю и июню не окончательные, могут увеличиться за счет регистрации некоторых сделок с задержкой.

Доля ипотечных сделок

В течение 2021 года доля сделок с использованием ипотеки практически не менялась и колебалась в пределах 60% от общего числа покупок недвижимости. Но, начиная с января 2022-го доля стала увеличиваться: январь — 63,77%, а в мае ипотечная доля превысила уже 75%.

Это говорит о том, что количество покупателей, кто может себе позволить купить квартиру за наличные уменьшается и скорее всего доля ипотечных сделок останется так же высока. Также мы прогнозируем увеличение срока ипотечного кредитования и увеличение доли сделок по ипотеке с минимальным первоначальным взносом.

Покупательский спрос

Основной спрос на протяжении всего 2021 года и первых пяти месяцев 2022 года пришелся на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Мартовский всплеск отразил ту же тенденцию — продано 1518 однокомнатных и 1000 двухкомнатных лотов. В то же время количество продаж студий едва превысило 600 квартир.

Трех- и четырехкомнатные квартиры пользуются меньшим спросом. Портрет клиента на такие лоты: семьи с двумя и более детьми. В общей массе доля таких покупателей меньше, поэтому и спрос на многокомнатное жилье не такой активный. И, конечно, бюджет покупки таких квартир намного больше. Поэтому за последние годы квартиры евроформата с кухней-гостиной стали пользоваться большей популярностью. Такая планировка жилья позволяет не выделять отдельную комнату под гостиную.

Спрос на студии в марте текущего года увеличился, если сравнивать с предыдущим периодом — 617 студий против 338 в январе. Но это связано не с интересом к конкретным лотам, а с общим скачком спроса на жилье после событий 24 февраля.

Несмотря на самую высокую стоимость квадратного метра при средней площади студии по городу в 25 кв.м., бюджет покупки студии выходит существенно меньше, чем бюджет однокомнатной квартиры. Для тех, кто имеет небольшие накопления или не готов брать большую сумму в ипотеку, студии остаются наиболее востребованным объектом покупки.

На май 2022 года данные по экспозиции екатеринбургских застройщиков таковы, что самый дорогой квадратный метр как раз у студий — более 128 тыс. руб. А самый выгодный — в трехкомнатных квартирах (более 108 тыс. руб.). Учитывая среднюю площадь «трешек» в 82.82 м², то именно эти квартиры сейчас наиболее комфортны по цене. Это отражает и июньская статистика — трехкомнатных квартир продано на 56 лотов больше, чем студий.

При этом, наблюдается интересная тенденция, когда цена на четырехкомнатные квартиры выше (117 тыс. руб.), чем на более востребованные двух- и трехкомнатные. Это связано с тем, что «четырешки» представлены, в основном, в ЖК бизнес-класса и премиум, где цена на все объекты выше.

В целом, застройщики действуют в соответствии с покупательским спросом, проектируя комплексы с наибольшим количеством однокомнатных и двухкомнатных квартир.

Краткие выводы по рынку

Первый квартал 2022 года показал вот такую картину:

● люди хотят покупать по-прежнему однокомнатные и двухкомнатные квартиры, такие квартиры покупают не только для жизни, но и для сдачи в аренду, сохранить сбережения;

● самой стабильной инвестицией люди продолжают считать недвижимость, фондовый рынок, бизнес, драгоценные металлы не только не вызывают доверия россиян, но и стали недоступны;

● последние два месяца мы наблюдаем тенденцию, что основной покупатель на рынке — это те, кто покупает квартиры для проживания и те, кто снял деньги с депозитов и хочет их спасти от инфляции;

● инвесторов под продажу сейчас на рынке сейчас очень мало;

● рост ипотечной доли в общем объеме продаж показал, что ипотека остается основным инструментом покупки недвижимости.