Что происходит с рынком первичной недвижимости после мобилизации.

Что происходит с рынком первичной недвижимости после мобилизации.

Мы провели анализ рынка, чтобы оценить, сказалась ли частичная мобилизация на покупательский спрос рынка новостроек. Данные предоставлены Руководителем Системы мониторинга и анализа первичного рынка Объектив – Максимом Ряковым.

Частичная мобилизация была объявлена 21 сентября, в конце месяца, поэтому на показатели сентября она не сказалась, в сентябре было закрыто 1688 сделок, что значительно выше показателей предыдущего периода с апреля. В октябре объем продаж снизился до 1445 сделок. Снижение практически на 17%, вроде не критично, но уже ощутимо для рынка новостроек при растущем объеме предложения. По данным на 15 декабря в ноябре зарегистрировано 1416 сделок на первичном рынке. Но эти данные пока неокончательные, так как регистрация длится от 3 до 14 дней, поэтому мы еще увидим сделки конца ноября плюсом к текущему объему. Данные как по договорам долевого участия, так и сделки по уступкам.

Комментарий Анастасии Поддубной: «С августа наблюдалась положительная динамика продаж на рынке новостроек, после объявления частичной мобилизации безусловно мы ощутили спад заявок на покупку квартиры. В Екатеринбурге ситуация пока более стабильная, нежели, например, в Москве. Там спад ощущается намного сильнее при их объеме предложения. Если в ближайшее время не будет негативных новостей, ситуация должна стабилизироваться. Так же этому поспособствует продление льготной ипотеки и расширение программы семейной ипотеки»

Средняя стоимость квадратного метра в сделках сентября была 117 000 рублей за квадратный метр, в октябре она стала 114 000 рублей, снижение на 2,6%.

Комментарий АП: «Возможно, это связано как с частичными скидками от застройщиков для дополнительной стимуляции покупательского спроса, или с тем, что покупатели приобретали квартиры большей комнатности, например, двух и трехкомнатные квартиры, где цена за квадратный метр всегда дешевле, чем в студиях и однокомнатных квартирах. Так же возможно, большая часть сделок пришлась на отдаленные районы, где стоимость квадратного метра ниже». В ноябре средняя стоимость за квадратный метр в сделках достигла 121 000 рублей. Комментарий АП: «Это может быть связано с несколькими факторами от поднятия цен до того, что приобретались малогабаритные квартиры: студии, однокомнатные, в которых стоимость квадратного метра дороже, чем в двух и трехкомнатных квартирах. Так же не стоит забывать про субсидированные ставки по ипотеке, комиссия за которые закладываются в стоимость квартиры, что приводит к росту цен»

Несмотря на рост цены за квадратный метр мы видим снижение среднего бюджета лотов в сделках в ноябре по сравнению с октябрем. Если в октябре средний бюджет покупки составил 5 670 000 рублей, то в ноябре - 5 530 000 рублей.

Комментарий: «Либо покупатели стали приобретать квартиры меньшей площади, за счет этого уменьшился бюджет покупки, либо большая часть покупки приходилась на отдаленные районы, где дешевле стоимость квадратного метра в новостройках, следовательно и стоимость объекта выходит ниже»

Исходя из предоставленных аналитических данных в октябре доля ипотечных сделок увеличилась в сравнении с предыдущими периодами. В сентябре доля ипотечных сделок в общем объеме была 75%, в октябре она составила 80%. Доля ипотечных сделок на протяжении всего года остается высокой, мало, кто может позволить себе купить квартиру за наличный расчет. В ноябре мы уже видим, что доля ипотечных сделок снова возвращается к прошлым показателям - 76% в общем объеме сделок.

По объему продаж лидирует Академический. При этом если смотреть по комнатности (количеству квартир), то в Академическом покупают весь ассортимент квартир от студий до трехкомнатных. На ВИЗе, Юго-Западе, в Пионерском и в Солнечном в октябре продавались лучше однокомнатные квартиры. На Уктусе - студии, на Автовокзале наибольшее количество продаж было двухкомнатных квартир.

По данным ноября в Академическом достаточно хорошо продавались студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, нежели трехкомнатные. На ВИЗе большей популярностью пользовались студии и однокомнатные квартиры, в Солнечном – однокомнатные. На Уктусе хорошая динамика продаж была у студий, однокомнатных и двухкомнатных. На Юго-западе покупали однокомнатные квартиры, а на Автовокзале динамику продаж сохранили двухкомнатные квартиры, Центр сохранил спрос на однокомнатные и двухкомнатные.

Комментарий АП: «Спрос на квартиры необходимо рассматривать так же в рамках ассортимента предложения на рынке новостроек в разных районах. В Академическом самый большой объем строящегося жилья в сравнении с другими районами и широкий ассортимент: от студий до четырехкомнатных квартир. Продавать мало они не могут, плюсом это абсолютно новый район с развитой инфраструктурой, последние несколько лет – один из самых востребованных районов среди покупателей. Автовокзал более приближенный к центру оценивается покупателями, как комфортным для семейного проживания, близость к метро и транспортная доступность, так же хорошо развита инфраструктура. Новых жилых комплексов достаточно в этой локации. На ВИЗе был запуск новых жилых комплексов, больше ориентированных на однокомнатные квартиры и студии. На Уктусе также большое количество предложений от разных застройщиков, преимущественно студии, однокомнатные квартиры, в небольшом количестве представлены двух и трехкомнатные квартиры. Мы это видим как раз по продажам, наибольшее количество приходится на студии и однокомнатные квартиры.

Стоит учитывать и тот факт, что семьи достаточно более рационально и медленнее принимают решение о покупке квартиры, тем более большая часть приобретают квартиру в ипотеку. Общая нестабильная ситуация снижает покупательскую способность. По темпам продаж мы видим, что в целом спустя какое-то время спрос восстанавливается, но еще далек от темпов 2022 года.